文、图/羊城晚报全媒体记者李国辉实习生吴晓莹
“使用权物业”对许多人来说还是一个新词，但因为使用权物业而引起的法律纠纷，近年来却甚嚣尘上，导致不少投资者竹篮打水一场空。在佛山，一个靠近西樵山5A级风景区的大型商业综合体项目——佛山盛明广场，也因为使用权物业问题，如今正面临着商业信誉崩塌、资金链断裂的“生死大考”。
羊城晚报记者调查发现，早在年底，该项目就因涉嫌以租代售“虚假宣传”等问题，被佛山市南海区及西樵镇两级政府部门发出了针对投资者的风险提示。如今，持续停工两年后，已有超名投资者不仅无法按期收楼，也无法向开发商要回血汗钱。即使诉诸法院官司打赢了，开发商账户上也没钱可以执行。
经多方证实，停工至今，该项目的欠资和违约物业总资金至少超过5亿元。尽管佛山西樵镇政府早已成立专项工作组进行协调处理，但这一曾被无数人看好的“文旅主题商业综合体”或仍将继续“难产”。
对此，佛山盛明广场背后大老板、珠海盛明国际投资管理有限公司董事长梁文贯接受羊城晚报记者采访时，对于投资者质疑的虚假宣传、资金转移等问题一一进行了回应，他称自己目前已在尽全力筹措资金，将尽快解决投资者的问题，让项目完成建设。
投资者和承建商：停工两年维权难
“为了拿回自己的血汗钱，我们都已经精疲力尽！”近日，广州市民李杰（化名）向羊城晚报记者投诉称，年4月，她与佛山盛明置业有限公司（下称“开发商”）签订了《物业使用权转让合同》，后者将向其转让盛明广场1座某号物业（酒店式公寓）20年的使用权，若付清总转让款，则可以无偿继续享受使用权至年12月30日。
年3月，到了交付物业毛坯的时候，开发商找到李杰再次签了一份“返租合同”，约定将该物业交给开发商进行统一的酒店式装修和统一管理。
李杰向开发商付清了合同总款32万元。当年7月，正当她满心欢喜准备“收楼”的时候，却接到销售电话明确告诉她称“房子要延迟交楼”。经沟通，开发商称愿从违约交付之日起，每月以合同总款的千分之一支付给她作为补偿。“但就只给了两个月，还是我催的，到了10月以后，就再也没给了。”
几经周折后，李杰在网上找到了盛明广场的业主群。直到此时，她才知道，该楼盘早已停工一年多时间，业主群里有多人，其中很多人有着相同的遭遇，签补偿协议、退款协议，却根本拿不到钱；也有许多业主已经诉诸法院，要求开发商退钱赔偿损失。“开发商就是在拖，明明已经停工很久，却还把我们蒙在鼓里！”
佛山市民张利（化名）则告诉羊城晚报记者，她和家人于年底接到销售推销后，认为盛明广场有不错的区位优势，遂立刻下了1万元订金购买一套物业，但直到去付合同尾款的时候才被告知，她购买的酒店式公寓仅有使用权，没有产权。“我当时还质问他们为什么不说，而且广告宣传里也只说是30万元买一套复式公寓还送装修，根本不提只有使用权没有产权的问题。”
销售向其解释称，房子交楼后会采取每个月“返租”的形式，让其尽快收回成本。几经权衡，张利交钱给了全款，谁知至今无法交楼。年7月，张利等7户投资者一起向法院提交了起诉状，要求开发商退款并赔偿损失，7户投资者最终全部胜诉。但到了强制执行时，却被法院执行中心告知，开发商账户上已经没钱可以执行。
“法院甚至还跟我们说，让我们去想办法找到开发商的其他银行账户，提供账号信息给法院。”张利表示。
不仅投资者无法退款，盛明广场总承包商——中兴建设有限公司派驻现场的项目经理陈双喜告诉羊城晚报记者，按照停工前的进度，目前开发商已经支付2.5亿工程款，仍拖欠工程款近1.2亿元。他表示，由于开发商的资金链和管理出现问题，导致项目自年12月10日停工至今。如今，项目工地上仅有六、七个人留守。
4月26日下午，负责机电安装的负责人张波、一期土建负责人魏华友则告诉羊城晚报记者，按照现在的进度，由于开发商欠下大量工程款且时间长，许多材料商迫于无奈已经向他们提起了诉讼。
羊城晚报记者在盛明广场工地走访了解到，该项目总共约近25万平方米，其中一期11万平方米已完成95%以上，二期13万平方米中也已完成8万平方米框架结构建设。
由于去年底以来投资人多次前来要求退款，售楼部早已大门紧锁，里面仅有保安值班，工地周围已经被封锁。一位当地人惋惜地告诉羊城晚报记者，由于盛明广场地理位置优越，也靠近西樵山、观音湖等风景和文化旅游区，未来也会通地铁，许多西樵人也投资了盛明广场的物业，没有想到项目“难产”至今。
西樵镇政府：早已“风险提示”停工后多次约谈项目负责人
张利等投资人告诉羊城晚报记者，4月中旬，西樵镇委镇政府相关负责人与业主代表进行当面沟通中提出，投资人可以采取共同向法院提起诉讼的方式维护合法权益，或等待政府与开发商的进一步协调和沟通。
同时，西樵镇政府回应投资者和媒体时也表示，自年10月起，盛明广场项目因资金问题停工至今，据统计目前受影响投资者约有多户。而在项目停工后，西樵镇已经成立了专项工作组，多次协调处理相关事宜，并多次约谈项目负责人，督促项目负责人尽快落实复工。
对盛明广场是否违规及涉嫌哪些违规操作的问题，西樵镇政府表示，盛明广场项目属于农村集体建设用地项目，不属于房地产开发项目，项目不能分割办理不动产权证，投资者只有一定时期的物业使用权，该项目有合法合规的土地审批和规划报建施工手续。
但前期发现，项目方聘请的第三方公司涉嫌虚假宣传，为预防矛盾纠纷，加强风险识别，保护交易各方合法权益，当地政府已经第一时间进行了风险提示。
羊城晚报记者查询发现，年11月29日，西樵镇国土城建和水务局就盛明广场的开发和销售模式，通过各大媒体及网站向公众发布了一则风险提示。提示信息中称，根据佛山盛明置业有限公司与佛山市南海区西樵镇爱国村杏头股份合作经济社签订的《集体建设用地使用权出租合同》及规划条件等，该项目的建设及使用具有特殊约定，提示公众应特别注意土地性质、非住宅用地管理以及该项目使用权出租合同等三方面问题。
其中，在土地性质上，该项目土地性质为集体土地，土地用途为商业用地。该项目物业不能办理商品房预售许可证，不能分割转让、分拆出售，在符合使用条件的前提下仅能用于租赁，且承租人（商户）无法办理不动产权证；
此外，在非住宅用地管理问题上，根据南海区年发布的《关于加强非住宅用地管理的意见》及该项目《规划条件》的规定，该项目不准建设公寓、酒店式公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等带有居住功能形式的用房。不得以商品住宅、公寓等带有居住性质的名义进行违规宣传、销售。项目建设的商业、办公、配套设施用房等非住宅建筑物在使用过程中不得改为住宅用途或有居住功能形式的用房。
与此同时，西樵镇国土城建和水务局还提示，根据《集体建设用地使用权出租合同》的约定，该项目的协议租期分为前20年（自年12月31日起至年12月31日止）和后20年（自年12月30日起至年12月31日止）。
前20年租期合同已经鉴证，后20年租期合同根据《合同法》和届时政策执行。未申请续租或申请续租未获批准的，土地及地上建筑物、附着物将由集体土地所有权人无偿收回。
盛明广场实际投资人：承诺尽全力筹资解决纠纷
4月25日，佛山盛明广场的实际投资人、珠海盛明国际投资管理有限公司董事长梁文贯就此事接受羊城晚报记者采访时表示，现在最大的难题就是“钱”，如果要让盛明广场继续建设完成，至少还要投入四五亿元，但如何筹集资金的问题上，遇到了比较大的困难。他同时承认，筹钱不仅要解决欠下的工程款等问题，也要解决已经造成的很多违约问题。
对于涉嫌“虚假宣传”的问题，梁文贯表示，一个企业的销售过程是否违法，应该由法律来进行判定。佛山盛明广场采取这种租赁开发以及销售使用权公寓的模式，是一种企业行为，如果真的涉及违法，执法部门完全可以“抓人”。对于有质疑其将收到的销售款转出、抽走的说法，梁文贯则称，“那可以查账，事实胜于雄辩”。
对于当地政府年底发布的风险提示，梁文贯则显得委屈和无奈。他认为，政府当时可以通过与企业沟通来了解存在的风险，“有则改之，无则加勉”。而在这则风险提示发布后，项目的销售遇到了很大的困难，外界对项目产生了巨大的不信任，许多业主后续的分期付款也收不回来。
梁文贯透露，佛山盛明广场目前销售使用权物业多套，账面金额达5个多亿。但这其中，向承建商支付了两个多亿，代理费支付了将近两亿，税收缴纳了多万元，此外还有八九千万没收回。
“本来是可以一气呵成的，但现在谁愿意再投资几个亿进来，慢慢经营，至少要三五年后，谁会愿意呢？”梁文贯称，盛明广场是一个商业综合体项目，需要在后期的经营中慢慢才能赚到钱，整个项目如今还有八、九万平米的物业可以进行销售，但如果当初可以再多卖两个亿，就不会出现这种资金链断裂的情况。
他还表示自己一直都很看好这个项目的前景，此前也希望通过引入日本的医疗、康养模式进行经营，而现在，唯有先解决眼前的困境。
“现在不管谁对谁错，我只能尽快筹措出钱来去盖好它。”他表示，将尽最大的努力尽快筹措资金解决盛明广场的问题。
律师说法：“使用权物业”有天然性缺陷
广东广信君达律师事务所合伙人律师、投融资专业部副部长梁显军接受羊城晚报记者采访时表示，投资者购买使用权物业过程中，获得的仅仅是物权中的其中一部分权属，其权利是不够完整的，保护起来也会比较难。
“投资这类物业本身获得的是很弱的一种权力，是基于债权而获得的使用权，或者更准确的说就是一个租赁的权利。”梁显军认为，由于使用权物业的天然性缺陷，开发商在销售过程中，可能会以各种方式虚高其价值，包括采用一些虚假宣传或误导性宣传的方式。
与此同时，梁显军提出，如果是正常的商品房开发，国家监管是很严格的，必须保障有足够的建设资金在账户上。而在使用权物业的建设资金监管上，政策仍不够完善。
此外，由于国家对物业租赁合同认定的年限最高为20年，盛明广场合同中约定的“20年后可无偿享受使用权至年”的说法，一旦诉诸法院将不被支持，这也将对投资者未来的收益产生极大的不确定性。
来源
羊城晚报·羊城派
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