■天富科技城是南海“三旧”改造的一个样本。（资料图片）
珠江时报深度观察工作室出品
上周四，千灯湖畔又迎来了一场千人盛会——南海区城市更新工作大会暨年度项目投资推介会，其中有一个细节值得玩味：大会未召开之前，筹办单位有关人士就透露，今年大会通知刚在网上发出不久，还未动用商协会、媒体宣传，就已经爆满了……这是南海第八年举办这样的大会，前所未有的火爆，是市场对南海土地市场和未来发展的信心体现。
“南海今年的城市更新项目投资推介会与以往相比，具有不一样的发展动能、不一样的区位价值、不一样的政策红利。”好风凭借力，扬帆正当时，这是区长顾耀辉眼中的三个“不一样”。事实上，还有一个“不一样”隐藏在背后，那就是南海用地观的不一样。
从桑基鱼塘到“村村点火，户户冒烟”，土地是改革开放后南海经济腾飞的关键生产要素，这是南海土地开发利用“1.0阶段”；从粗放无序发展，到年“三旧”改造起步，超50%的土地开发强度成为发展的重要瓶颈，倒逼高效集约利用土地的观念开始根植，南海走过“2.0阶段”；从“打补丁”式的村级工业园改造，到建设全球创客新都市时期对城产人融合的更高要求，连片混合开发，“工改居”反哺“工改工”，市场运作代替政府主导，南海的土地开发利用也步入了“3.0阶段”……
“精打细算”与“大手笔”
南海以土地供给侧改革，精打细算每寸土地，再造发展空间
成由勤俭败由奢，这一道理也适用于土地资源管理。对于南海而言，这样的体会也许会更深刻。当前，南海区提出建设全球创客新都市，构建“两高四新”现代产业体系，推动南海高质量发展。
要实现这一目标，打造能吸引人气的高品质城市，发展战略性新兴产业，就必须完善城市配套、升级旧园区、打造新平台、引进新项目，而这一切都离不开土地。
回顾改革开放以来的历程，南海以其多平方公里的土地，创造了亿元的GDP。如果算每平方公里GDP的产出量，成都、杭州、武汉、南京这些网红城市都远不及南海。
但这背后的代价是，南海的土地开发强度已达50%，也就是说，过去几十年中南海有一半的土地已被开发利用，接下来能打的空间牌少之又少。在此背景下，今年初南海区提出“五个再造”，其中“空间格局再造”被摆在了首位。
如何实现这一目标？南海给出的答案是：大力推动土地供给侧改革，精打细算每寸土地，再造发展空间。从推进“三旧”改造，到整治村级工业园、打造特色小镇，再到积极搭建创新平台，南海一方面改变过去低效村级工业园建设的思路，加大村级工业园改造力度，重组存量土地，改（扩）建多层标准厂房或加层改造，走楼宇经济的新路子；另一方面通过持续的土地制度改革，以精细化管理为抓手，实现土地资源的优化配置。
“地券”制度的出现便是一例。年，南海区在全省首试“地券”制度，通过建设用地复垦为农用地，形成可流转交易“地券”，从而换取用地指标。作为土地指标转移的一种工具，“地券”制度的出现，赋予了土地指标相应的市场价值，允许其在区内进行交易流动，从而盘活存量土地，实现建设用地空间漂移。
在今年的城市更新大会上，南海对土地“精打细算”的思路再一次得到延续。比如升级版的《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》（下简称《实施办法》），改变了过去南海城市更新项目认定与控规分离的做法，从城市更新项目启动实施的源头上突出规划引领作用，确保项目改造在控规指引下有序实施。只有法定控规覆盖的地方，才能启动“三旧”改造，否则寸步难行。
这些做法都在不同侧面取得了进展，成为南海在土地开发强度如此高的情况下，经济仍然能够持续发展的重要原因。数据显示，南海区正在实施改造的项目，改造前平均容积率约0.6，平均建筑密度约60%；改造后平均容积率提高到约1.6，平均建筑密度降低到约35%。通过对零散分割的低效用地进行统一规划和整合，大大提高了土地利用效率，缓解了用地紧张问题。
一边是存量用地改造的“精打细算”，另一边则是利用有限空间大举“造湖”，不断演绎“千灯湖传奇”。为推动全球创客新都市建设，加快构建“两高四新”现代产业体系，南海在重大项目落地、城市功能配套用地方面的土地供给，屡出“大手笔”。
从千灯湖开始，孝德湖、映月湖、文翰湖……近百个公园遍布全区，滨湖时代、公园时代的到来，也印证了南海在城市品质提升方面的不遗余力。
季华实验室总规划建设面积达26万平方米；日本东丽华南产业基地规划占地面积约45万平方米；宋城·西樵山岭南千古情项目占地90.29亩……南海充分保障重大项目的土地供给，推动产业转型升级。
南海知道，土地再缺也不能压缩城市环境，不能扼住重大项目的咽喉。栽好梧桐，才能引来凤凰。也正是因为这样，南海才有底气开启新一轮城市大更新，才勇于自我突破、政策创新，推动“三旧”改造再次进阶。
新的《实施办法》也再次明确，保障公益性用地供给，提高政府公共服务供给效率，城市更新单元规划应明确将不低于城市更新单元总面积15%的用地无偿用于建设公益性项目；由现状旧厂房改造为国有商住或商服用途的，无偿用于公益性项目建设的用地比例不得低于25%。
“政府主导”与“市场作主”
为土地“松绑”，给市场活水进入的“渠道”
“对我们中小企业开发商来说，最
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