魏海京可分割销售点燃南海城市发展新引

「本文来源：信息时报」

开篇语

夫土地者，天下之本也。作为改革闯将，佛山市南海区在建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的契机下，以“地改”为突破口，通过因“地”施策的多元化尝试，强力撬动城乡空间格局的重塑再造，撕开了一条“破土重生”的突围之路，

今年是南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区两周年，为记录时代赋予南海的历史使命，信息时报特策划“南海地改见证人”系列报道，以见证人视角讲述南海城乡融合的故事，从不同维度展现南海地改的磅礴伟力。

□信息时报记者林丹

每次沿着西樵环山大道行驶，一路的青翠风光都让魏海京觉得心旷神怡。行入青龙路，一间间现代化工业厂房鳞次栉比，十几栋米黄色外墙、深色窗户交相辉映的建筑，简洁而雅致。这里是南海村改的标杆项目——五八科创园，也是南海创建省城乡融合改革创新实验区两周年的一张亮眼答卷。

新挑战

碎片化集体用地成城市发展绊脚石

近日，南海区召开推进广东省城乡融合发展改革创新实验区建设暨村改大攻坚工作会议，晒出省实验区建设两周年成绩单。其中，五八科创园便是其中浓墨淡彩的一笔——其成功实现村级集体建设用地的入市流转，腾笼换鸟，引进14家意向企业。

魏海京还记得两年前初见这片土地时的印象，“这片土地位于环山大道与青龙路的交界，毗邻西樵山风景区，占据了西樵最好的景观资源，且靠近高速入口和新西樵大桥，正在建设的一环西拓重要节点龙翔大桥也将从这里经过，交通位置十分优越。”就是这样得天独厚的“宝地”，却曾是太平地毯厂的厂房，一度因荒废而破败不堪，与日新月异的城市发展格格不入。

在南海，类似的已荒废或半荒废的村级工业园，在整个区域内星罗棋布。这是南海城市发展必然的阵痛。早在20世纪80年代，南海人秉承着“敢为人先”的创新与胆识，一批批农民纷纷“洗脚上田”，五金、家具、陶瓷、纺织等产业在南海聚集，一个个村级工业园就此呈现。

时值经济快速腾飞起航之际，南海在“以土地换资金、以空间换发展”的基础上，快速启动了工业化、城镇化的进程，为全国农村改革不断创造新的经验，却也留下了农村集体建设用地低效、土地碎片化、城市面貌不佳的问题。相关数据显示，在南海集体土地上，分布着全区多个村级工业园，占全区工业用地的58%，而面积在亩以下的占比高达43%，年创税收只占全区年税收9%。显然，大量的集体土地碎片化地低效存在，致使连片发展空间不足，已成为南海高质量发展的绊脚石。

新模式

盘活存量土地实现空间重塑与再造

要破解城市发展困局，必须向存量土地要空间！两年前，省委深改委同意佛山南海建设广东省城乡融合发展改革创新实验区，鼓励南海区大胆试、大胆闯、自主改，为粤港澳大湾区世界级城市群城乡高质量融合发展探索新模式，为广东城乡高质量融合发展提供经验示范。

摆在南海区面前的，是既要为自身发展破题，更要为全省先行探路；既要打破土地体制机制的束缚，也要升级大批村级工业园，释放出全新的发展空间和市场活力。根据规划，南海将用3年时间，拆除改造10.2万亩低矮散乱低效的村级工业园，其余8万多亩进行综合整治，同时推动村级工业园腾挪归并，努力在年前将个村级工业园整合升级为个左右的连片主题产业园区，实现全区工业用地空间格局重塑和再造。

作为资深的产业园项目筑造者，魏海京及其团队在全国各地有多个产业园的成功经验。在他看来，存量土地的盘活是必然的，也是艰难的，“特别是像南海这样的发达地区，推倒重来的难度是难以想象的。”他说，村民需要持续的、可观的收益，而产业园的入驻企业需要较低的租金、可在金融市场流转的物业，“牵一发而动全身，如何让村民满意、让企业认可，是产业园成功的关键。”

魏海京坦言，在项目调研初期，也曾有过担心。但五八科创园从立项开始，其落地速度之快、各部门服务之精细，让他深深感慨南海敢为人先、开放包容的精神，“项目审批、规划和开工手续，几乎是同步进行的，为我们节省了大量时间！”

年8月，经山根经联社村民集体表决后，确定以集体建设用地入市开发模式，将土地流转出让给佛山五八众创园科技有限公司，该公司获得这片土地50年的使用权。“这种模式的实质，是集体建设用地入市流转后，土地的所有权仍然属于村集体经济组织，只是流转出让期限内土地的使用权变更转移到项目方名下，土地出让期限到期后，土地及地上建筑物全部归村集体经济组织所有。”魏海京表示。

新引擎

佛山首例可分割销售集体建设用地

全新的土地模式，不仅提高了集体土地的价值，还能增加村民的长期收益，有利于为城市腾出更多土地空间，引入更多优质的产业。那么，如何让企业客户认可接受该项目？一个大胆的创想在五八科创园讨论、落地、实现！

据介绍，五八科创园结合项目实际及南海区相关政策，经批准认定为南海区农村集体经营性建设用地工矿仓储产业载体项目，换言之，园区物业可按栋或按层分割销售50年使用权，单个单元的分割销售面积不少于平方米。在此模式下，允许集体土地上的产业载体办理分割登记、分拆销售，进一步释放了集体建设用地权能，帮助用地企业提高资金运转效率。五八科创园，成为佛山首例“可分割销售”集体建设用地流转“工改工”项目，为村级工业园改造提供了新经验。

“对于入驻园区的企业来说，土地和建筑在流转期可作为他们的固定资产。”魏海京表示，在土地资源愈发紧张的背景下，这种“可分割销售”的模式确权到小业主上面，物业是具有金融属性的可以流通的资产，具有很高的市场认可度。

魏海京介绍道，目前五八科创园首期约71亩的土地已完成供地手续（签订《出让合同》），已引入意向进驻企业14家，包括环境检测仪器、智能设备等高新企业4家、知名品牌企业、上市公司子公司等企业。“项目二期目前尚未正式招商，但已经有一半的意向客户，发展势头非常理想。”魏海京表示。可以预见，“可分割销售”的“五八科创园模式”，将在南海未来的城市迭新、存量土地的盘活中不断复制、推广，将成为南海高质量发展的新引擎。

五八科创园的成功打造，是南海着力建设广东省城乡融合发展改革创新实验区的一个缩影。两年来，南海区不断突破、创新，打造了一个个可复制、可借鉴、可推广的城乡高质量融合发展新样本。

年4月30日，万洋集团开创了南海村改项目“拿地即开工”的先河。而后，该高效模式在南海平谦智慧产业园、九江镇临港国际产业社区等项目上快速复制。年4月23日，南海区大沥镇成功打破“毛地入市”制约，对未达手续齐全或土地上盖建构筑物租约未到期的农村集体建设用地入市招商，提供了积极的参考经验……

一个个鲜活的案例，见证和诠释着省委赋予南海建设实验区的重大使命。如今，实验区建设已经进入了集中攻坚的下半场，南海将继续聚焦破解土地利用碎片化问题，继续深化农村土地制度改革，加快推动城乡各类空间合理分区、相对集聚、协调发展。

见证人名片

见证人：五八众创园科技有限公司副总裁魏海京，深度参与西樵五八科创园的建设过程。在全国多处运营过科创园的经历让其能从横向更深刻地比较感受南海的城乡融合之路。

见证项目：五八科创园，佛山市首例可分割销售集体流转工改工项目，入选年广东省“三旧”改造“优秀案例最佳网络人气榜”。

见证语：将集体建设用地产业载体，以分割登记方式分拆销售，有效帮助企业提高了资金运转效率，彰显了南海在土地改革和城乡融合中勇于创新和突破的气魄。